Дали да купам стан? Кога да купам куќа? Дали цените ќе се намалат или зголемат? Речиси и не постои граѓанин кој барем еднаш не си ги поставил овие прашања на кои „Локално“ одговор побара од професорот од Економскиот факултет при УКИМ, д-р Борче Треновски.
Неговите проекции покажуваат дека по неколкугодишно „дивеење“ на цените на станбениот квадрат притисоците на пазарот на недвижност почнуваат да забавуваат.
„Факторите и на страната на побарувачката и на понудата “олабавуваат”, а цените на становите полека ќе се стабилизираат и „издишуваат“. Поедноставно кажано состојбата на пазарот на недвижности постепено се нормализира“, вели Треновски.
Периодот на ниски приноси на штедењето (каматите), и пристапот до финансии/кредити, одложеното трошење во услови на пандемија, осцилацијата на бројот на издадени градежни дозволи, инфлационите притисоци, растот на цените на градежните материјали/суровините/
„Парите стекнати во неформалната економија често се прави обид да се „внесат” на пазарот на недвижности преку изградба на станбени објекти или преку купување на станови“, посочува проф.д-р Треновски. Тој исто така посочува и сет на мерки кои може да се преземат во насока на побрзо стабилизирање на цените на станбениот простор и обезбедување достапно домување за нашите граѓани.
Растот на цените на недвижностите во изминатиов период претставува своевиден феномен во светот кој не ја заобиколи и Македонија. Каде ги лоцирате причините за раст на цените и кои се факторите за тоа зголемување и на страна на понудата и на страната на побарувачката?
-Иницијалните сигнали за позначаен пораст на цените на недвижностите почнаа од крајот на 2021 г. Тоа беше период кога се уште беа ниски приносите на штедењето (каматите), а пристапот до финансии/кредити беше можност да се задолжиме полесно и поевтино, поради што и луѓето ги гледаа недвижностите како поволна инвестициска алтернатива. КОВИД пандемијата дополнително го зголеми потенцијалот за трошење/побарувачка за недвижности – за време на која најголем дел од граѓаните се воздржуваа од трошење, што доведе до пораст на нивните заштеди , па често со одложен ефект се бараа алтернативи за инвестирање – една од нив беше недвижниот имот. Појавата на енергетската криза и војната во Украина значајно влијаеше на стапката на инфлација и во услови кога паричните средства ја губат својата вредност, додаде масло на огнот и значајно стимулираше побарувачка за недвижности во нашата земја. Секој кој имаше определена заштеда во тој период почна да размислува за вложување во недвижност, а оние кои немаа доволно ги комбинираа своите заштеди со станбени кредити (стапка на раст на станбените кредити 13,9%, 2021; 12,8%, 2022; 10%, 2023, веќе се забележува намалување 2024) и се појавуваа како побарувачи на пазарот на недвижности.Побарувачката за станови се засилуваше, а цените пред се на атрактивните локации растеа и како резултат на тоа што како купувачите на станови во еден дел се јавуваат и бизнис субјекти (фирми) кои ги инвестираат своите вишоци (очекуваат да заработат од промена на цените, ги користат за изнајмување итн.), а се претпоставува дека како купувачи во еден дел се јавуваат и странци. Оттука во изминатиот период цените на недвижностите бележеа значаен пораст од стапки на раст во определени периоди од дури 20%, меѓутоа по периодот на значаен раст истите во последниот период почнаа да бележат забавување ( 2 2023- 13%, к302023-11% и веќе к4 2023-7%).
Факт е дека сивата економија во земјава е само уште еден фактор кој значајно влијае на цените на недвижностите.
-Да, неформалната економија е уште еден фактор кој не треба да се занемари( според некои проценки се движи од 27-33% од БДП),кој има значајно влијае врз побарувачката, понудата и цените на недвижности. Парите стекнати во неформалната (сивата економија) често се прави обид да се “внесат” на пазарот на недвижности преку изградба на станбени објекти или преку купување на станови. Ниското почетно национално ниво на цените на становите/ недвижностите во споредба со регионот исто така имаше свое влијание на движењето на цените – становите во нашиот главен град Скопје пред зголемување на цените беа меѓу најевтините во регионот – што наметна побрза конвергенција кон регионалните цени, како што процесот на регионализација се засилуваше.
Потврда за нашата теза за купување на становите како инвестиција / заштита на вредноста на парите во изминатиот период преставува значајниот број на празни станови во државата – пред се во главниот град Скопје. Пописот 2021 год. покажа дека од вкупно 839 174 станови дури 36,6 % се празни. Ако се погледнат 34/35 поголеми градови во земјава ќе се утврди дека една третина од становите во земјава се празни. Во Скопје дури 27,7 % од становите се празни. Најмногу празни станови кои ги купиле граѓаните (а во кои не живеат) има во општините каде цените се највисоки – скопските општини: Центар – над 40 проценти, Карпош 31 процент. Најмалку празни станови имаат Чаир – 22,5 проценти и Бутел – 22,8 проценти. Сепак во еден дел тука останува дилемата колку овие празни станови се вистински празни, бидејќи се претпоставува дека дел се користат за изнајмување.
Факторите на страната на понудата на станбен простор исто така беа една од клучните варијабли за пораст на цените на недвижностите во изминатиот период – што можете да издвоие во оваа насока?
-Поволните услови за кредитирање (со исклучок на последните две-три години) преставува значаен потенцијал за градежна експанзија. Иако тука треба да се напомене дека дел од градежните компании/инвеститорите во еден дел инвестираа сопствени средства (без значајно задолжување) што им овозможуваше да ги одржуваат повисоки цените на становите во подолг период, без притоа да реагираат на периодите на ниска побарувачка – бидејќи не се притиснати со кредити и камати поврзани со инвестицијата. Дополнително, како резултат на растот на цените, како инвеститори за изградба на станови почнаа да се јавуваат различни бизниси, приватни субјекти кои претходно не беа дел од градежната индустрија со цел да остварат профит, или да ја заштитат вредноста на својата финансиска актива.
Еден од најзначајните фактори кој ги одржуваше високите цени на недвижностите претставуваше растот на цените на градежните материјали и суровините како резултат на прекините на синџирите на набавка за време на пандемијата и како резултат на конфликтот во Украина (денес и конфликтот Израел-Хамас) кои дополнително придонесоа за раст на цените. Во овој раст на цените значајно влијание имаше и недостатокот и цената на работната сила – што дополнително ја зголемуваше цената на инвестицијата и ги продолжуваше периодите на имплементација. Осцилацијата на бројот на издадени одобренија за градба во изминатиот период, пред се во услови на кризи, предизвикуваше ограничување и на пазарите на недвижности, што преку ограничената понуда го одржување постепениот раст на цените. Меѓутоа и тука трендот во изминатиот период се менува и бројот на вкупните одобренија за градење е зголемен од 2800 (2018 год.) на 3932 (2023 год), а во 2021 изнесувал дури 4069.
Прашањето од интерес за граѓаните е во кој дел од ценовниот циклус се наоѓаме сега односно што ќе се случува на пазарот на недвижности во периодот кој доаѓа?
-Во една реченица факторите и на страната на побарувачката и на понудата “олабавуваат”, а цените на становите полека ќе се стабилизираат и “издишуваат” – се разбира ќе остане дел од создадената пазарна сегментација и високите цени во определени атрактивни населби/локации. Поедноставно кажано состојбата на пазарот на недвижности постепено се нормализира. Според последно објавените податоци за крајот на 2023 г., годишната стапка на раст на цените на недвижностите забави до 7%, а се очекува овој тренд да продолжи и во следниот период. Голем дел од акумулираниот финансиски потенцијал на граѓаните е апсорбиран во изминатиот период, цените за финансирање се зголемени каматните стапки) а станбеното кредитирање кое е еден од изворите на финансирање на побарувачката за станови, исто така се забележува успорување на растот од околу 16% на околу 10% со последните податоци. Бројот на празни станови во комбинација со трендот на пораст на одобренијата за градење во идниот период исто така ќе придонесуваат кон поголемата понуда и притисок за стабилизирање (благо намалување) на цените.
Важен факт на страната на побарувачката на станови од страна на домаќинствата преставува и соодносот на рента, кирија во однос на цената на станот и периодот на негова отплата. Значајно високите цени на становите оневозможуваат голем дел од граѓаните да купат стан, а и оние кои купиле нов стан периодот на негова отплата преку негово изнајмување се протега над 30 г., во некои случаи дури до 40 г., иако оптималниот период на отплата би требало да се движи во интервал од 10-15 години. Претходното, како резултат на се уште ниските кирии (во регионот цените на киријата за еднособен стан во центар се најниски во Сараево -301 евро и Скопје -322 евра, додека во Загреб изнесува 656 евра) и значајно високите цени на становите може да влијае на намалување на купувањето на станови за изнајмување, или тренд на зголемена побарувачка на станови под кирија наспроти нивно купување (иако имаме културна специфика и преферираме да имаме свој стан). Евидентно е стабилизирање на инфлацијата и стабилизирање (во некои делови намалување) на цените на суровините и градежните материјалите (со исклучок на цените на работната сила) што исто така е во насока на намалување на притисоците на пазарот на недвижности. Неизвесноста и потенцијалното забавувањето на економската активност во земјава и на глобално ниво, обично придонесува кон поголема внимателност како кај граѓаните, така и кај бизнисите, што понатаму може да ја заузда пазарната експанзија и да го стабилизира пазарот на недвижности. Да не ја заборавиме и масовната миграција последната деценија која исто така може значајно да влијае на побарувачката и структурата на пазарот на недвижности.
Иако овие фактори укажуваат на стабилизирање на цените се уште остануваат бројни ризици кои можат да го сменат овој тренд на стабилизација доколку се ефектуираат во следниот период– глобалните конфликти кои уште “горат”, енергетската транзиција, волатилните цени на градежните материјали и суровини, транспортните трошоци, цената и расположливоста на потребната работна сила, пристапот на финансии итн.
Претходново, логички не наведува да го поставиме и прашањето – дали и што може во иднина да се направи на пазарот на недвижности во насока на тоа да се “намали” притисокот врз цените?
-Иако некои направени анализи покажуваат дека растот на цените на пазарот на недвижности е соодветен на промените во понудата и побарувачката – сепак има доста меѓународни искуства за потенцијални определени мерки/интервенции кои можат да имаат значајни ефекти во релаксирање на пазарниот амбиент.
– Првиот сет се однесува на зголемување на понудата на достапно домување – односно државата ( пр. АД за изградба и стопанисување со станбен простор и со деловен простор, јавно -приватно партнерство, субвенционирање градежни трошоци, земја за градба по пониски цени итн.) може да се појави или да го поддржи приватниот сектор во изграба и понуда на станбен простор по достапни цени, што значајно може да влијае е на целиот пазарен сегмент на недвижности.
– Вториот сет на мерки се во делот на даночната политика (оданочување<данок на имот> /субвенционирање) односно поттик бројните празни и неискористени станови да се појават на пазарот на недвижности (да се стават во користење или да се понудат за продажба), што дополнително може да влијае на понудата и намалување на цените. Регулативата во однос на можните шпекулации на пазарите на недвижности, може да спречи поголеми осцилации и подгревање на пазарот на недвижности.
– Трет сет на мерки може да делува преку зонирање и политиките за користење на земјата (како и оданочување/даночни стимулации) да влијае на просторното планирање на станбената изградба надвор од централните градски подрачја или “претрупани” локации, каде бројот на празни станови е највисок, каде што процентот на нови одобренија за градба расте, а цената достигнува вртоглави нивоа.
– Во насока на стабилизирање на овој пазар делуваат и некои мерки на централната банка. Тоа се макропрудентни мерки коишто го зајакнуваат капацитетот на банките за амортизација на евентуални ризици од сегментот на недвижностите, како и мерки со кои би влијаеле на квалитетот на побарувачката на кредити, вклучително и на станбеното кредитирање. Овие мерки иако немаат директни ефекти врз цените, преку нив може во одредена мера да се делува на обемот на кредитната поддршка на побарувачката за недвижности, а со тоа евентуално и врз ценовното ниво.
На крај, уште еднаш би потенцирал , за да „исковате” добар производ, чеканот треба да удира рамномерно на металот врз наковалната – секое пресилно или пребрзо удирање може да го деформира металот – по што ќе треба извесен период за истиот да се врати во потребната форма- а понекогаш дел од деформациите остануваат трајно…
К.В.С.