Минималната нето плата во Северна Македонија во ноември 2025 година изнесува 24.397 денари месечно, според официјалните податоци. Ова е основата за пресметката на афордабилноста – колку реално би требало да чини еден квадратен метар (м²) стан во Скопје за да може некој со ваква плата да си дозволи купување на просечен стан, без да се истроши целото домаќинство.
Претпоставки за пресметката
За да ја направиме пресметката реалистична, користиме стандардни финансиски правила за афордабилност на домување (како што се препорачуваат од меѓународни организации како OECD или локални банки):
- Просечна големина на стан: 65 м² (просек од неодамнешните податоци за изградени станови во Скопје).
- Капар (почетна уплата): 20% од цената (стандардно за хипотеки во Македонија).
- Рок на кредит: 20 години (240 месеци), што е типично за станбени кредити.
- Каматна стапка: 4% годишно (просек од тековните понуди на банки како НЛБ и ЦЦ Банка, со фиксна стапка за првите 5 години).
- Афордабилност: Месечната рата за кредит не треба да надминува 30% од нето приходот (т.н. „30% правило“ за да остане простор за други трошоци како храна, комуналии и семејство). Ова е глобален стандард за одржливо задолжување.
Годишниот приход е 24.397 × 12 = 292.764 денари, а месечната рата што се смета афирдабилна е 30% од 24.397 = 7.319 денари.
Пресметка на максималната цена
Користејќи ја формулата за месечна рата на кредит (амортизација):
- Максимален износ на кредит: Околу 1.207.811 денари (за рата од 7.319 денари при 4% камата и 20 години).
- Вкупна цена на стана (со 20% капар): 1.509.764 денари.
- Цена по м²: 1.509.764 / 65 ≈ 23.227 денари/м².
Ова значи дека за просечен стан од 65 м², вкупната цена би требало да биде под 1.510.000 денари (или околу 24.500 евра, по курс од ~61,5 МКД/ЕУР), за да биде афордабилен за еден минималец. Ако се земе помал стан (на пр. 50 м²), цената по м² би можела да биде малку повисока (околу 30.000 денари), но за семејство 65 м² е пореално.
Споредба со алтернативни методи
| Метод | Опис | Максимална цена по м² (ден.) | Извор/Објаснување |
|---|---|---|---|
| 30% правило (кредит) | Ратата < 30% од приходот | ~23.000 | Стандардно правило за задолжување |
| 3x годишен приход | Цената < 3 × годишен приход | ~13.500 | Конзервативен индекс за прв дом (Numbeo/OECD) |
| 5x годишен приход | Цената < 5 × годишен приход | ~22.500 | Максимум за развиени пазари |
Реалноста во Скопје (за споредба)
Моментално, просечната цена на квадрат во Скопје е околу 1.828 евра/м² (или ~112.000 денари/м²), а во центарот достигнува и 3.000 евра/м². Ова значи дека просечен стан од 65 м² чини 7-8 милиони денари, што е 25-30 пати годишниот приход на минималец – далеку над афордабилното ниво. Индексот на афордабилност за Македонија е 12,5 (висок, што укажува на проблем), според Numbeo.
За да биде реално достапно, цената по квадрат би требало да падне на 20.000-25.000 денари (околу 325-400 евра), што би барало субвенции, поголеми плати или поевтини кредити. Ако земате предвид инфлација или промени во стапките, пресметката може да варира.
Извор: GrokAI