Пазарот на комерцијални недвижности во САД не оди добро. Помалку инвеститори покажуваат интерес за него откако беа оптоварени од падот на цените на недвижностите во последните години. Всушност, тие имаат подобри опции. Зошто да се задоволиме со годишен принос од 7% од недвижностите кога Nvidia нуди 70%?, пишува Wall Street Journal.
Сепак, недвижностите се едни од последните средства во Соединетите Американски Држави кои се чини дека се разумно вреднувани и би можеле да се покажат како безбедно засолниште во случај на меур од вештачка интелигенција.
Институционалните инвеститори како што се пензиските фондови и осигурителните компании традиционално се ‘рбетот на пазарот на комерцијални недвижности, издвојувајќи 10% или повеќе од своите портфолија за недвижности. Тие купуваа згради како засолниште против инфлацијата, за стабилен приход и за поседување средства кои не се во корелација со берзата.
Но, тие не се вратија на купување недвижности во големи количини и покрај намалувањето на каматните стапки од страна на Федералните резерви.
Податоците на MSCI покажуваат дека големите инвеститори купиле 4,6 милијарди долари повеќе недвижнини во САД отколку што продале досега во 2025 година, што ги прави нето купувачи за прв пат по три години. Сепак, бројот на зделки е помал од историските норми.
Улогата на комерцијалните недвижнини во портфолијата на големите инвеститори внимателно се следи. Приносите од недвижнини во САД се разочарувачки, особено за станови и канцеларии. Од третиот квартал од 2019 година, приватните фондови за недвижнини имаат поврат од 20%, во споредба со 150% за S&P 500.
Инфраструктурата и стоките, исто така, се подобри инвестиции. Институционалните инвеститори ги намалија своите алокации за недвижнини во 2025 година, според извештајот за распределба на средствата на Hodes Weill & Associates.
Некои проблеми не можеа да се предвидат. Пандемијата беше удар за комерцијалните недвижнини, а враќањето на инфлацијата, што доведе до најбрзо зголемување на каматните стапки во последните децении, им наштети на вредностите на недвижностите. Но, инвеститорите, исто така, ја потцениле количината на пари што им е потребна за да инвестираат во стари недвижности за да ги направат привлечни за новите станари.
Цените на комерцијалните недвижности во Соединетите Американски Држави се уште се 17% под нивниот врв во 2022 година, според податоците од Грин Стрит. Падот на цените на канцелариските и становите е особено голем – 36% и 19%, соодветно, од нивните врвови.
Канцеларискиот сектор се враќа
Тоа ги остави институционалните инвеститори со милијарди долари во недвижности во нивните портфолија кои сега вредат помалку отколку што платиле за нив. Апетитот за купување е сè уште слаб.
Инвеститорите имаат други опции за диверзификација на нивниот ризик. Инфраструктурата, центрите за податоци и приватниот кредит се популарни кај менаџерите на портфолио. Комерцијалните недвижности сега мора да се натпреваруваат со овие поатрактивни капитални средства. Инвеститорите можат да остварат подобар принос со задолжување од недвижности отколку со поседување.
Но, ова е еден од ретките пати кога цените на комерцијалните недвижности во САД паднале за повеќе од 10%. Претходните два пати беа во раните 1990-ти и за време на глобалната финансиска криза од 2008 година.
„Луѓето гледаат комерцијални недвижности токму сега и гледаат дека се релативно евтини во однос на другите средства“, рече Џејмс Милен, ко-раководител на праксата на CBRE за пазарите на капитал во САД и Канада.
Фото: Јутјуб/Принтскрин/
Relaxation Corner
Врз основа на разликата што инвеститорите историски ја барале за поседување недвижен имот во однос на поликвидните корпоративни обврзници, приватните недвижнини сега се прилично вреднувани, верува Грин Стрит. На јавниот пазар, акциите за недвижнини изгледаат како поволни цени. Тие се најевтини во однос на поширокиот берзански пазар во последните две децении, според податоците на CBRE.
Опортунистичките инвеститори веќе склучуваат зделки. RXR купува канцеларии на Менхетен од институционални инвеститори по цени од 30% до 50% под нивниот врв. Блекстоун, исто така, купи канцеларија во Сан Франциско.
Многу институционални инвеститори не сакаат да трошат пари за реновирање дури и на висококвалитетни канцеларии за да ги изнајмат. „Тоа е бескорисен дел од нивното портфолио и тие повеќе не сакаат да се справуваат со тоа“, вели извршниот директор на RXR, Скот Рехлер.
Со оглед на тоа што се очекува каматните стапки да останат високи, старите стратегии за инвестирање во недвижнини повеќе не функционираат. Повеќе од една деценија по глобалната финансиска криза, ниските каматни стапки ги зголемија цените на недвижностите, а големата понуда на евтин долг ги зголеми приносите за инвеститорите. Но, купувачите повеќе не можат да очекуваат цените на недвижностите да растат толку брзо како што тоа го правеа некогаш.
Тоа го прави приходот што го генерира зградата многу поважен. Кои се средствата што сега генерираат најдобри приноси? Немодерни типови како домови за стари лица, малопродажен простор и квалитетни канцелариски згради.
Новата изградба на некои видови комерцијални објекти е бавна поради инфлацијата. Трошоците за изградба се зголемија за повеќе од 40% од 2020 година до третиот квартал од 2025 година, што го отежнува финансиското оправдување на новата градба, според податоците од Мортенсон.
Ова е добар знак за постојните сопственици на недвижности, особено во малопродажбата, каде што немало градба повеќе од една деценија. Со намалувањето на понудата, сопствениците на недвижности се во позиција да ги зголемат кириите.
Теоретско зголемување од 40% на трошоците за изградба бара соодветно зголемување од 40% на кириите за нови згради за да се плати инвестицијата. Ова укажува на продолжен период на раст на киријата за сопствениците на недвижности кои немаат многу конкуренција од новите згради.
Имотот имаше послаби резултати помеѓу 1997 и 2000 година, кога инвеститорите беа привлечени од подобри можности во технолошкиот сектор.
„Бавните и стабилни инвестиции беа последното нешто што инвеститорите го сакаа за време на дот-ком балонот“, вели Седрик Лачанс, директор за истражување во Грин Стрит.
Но, ако порастот на вештачката интелигенција навистина се забави или запре, недвижностите би можеле да направат транзиција од непопуларна актива до место каде што инвеститорите сакаат да најдат засолниште.