Во Германија повеќе од 83 милиони жители живеат на вкупна површина од 357.580 квадратни километри. Од тоа помалку од половина живеат во свои четири ѕида, пишува Дојче веле.
Според податоците на европската статистичка служба Еуростат, во 2022 година 47 отсто од германските граѓани живееле во сопствен недвижен имот, а останатите речиси 53 отсто во подзакуп, што ја става Германија на апсолутното дно во Европа, доколку се исклучи Швајцарија.
Романија, Словачка, Хрватска, Унгарија и Црна Гора имаат највисока стапка на сопственост на недвижен имот. Во овие земји повеќе од 90 отсто од населението живее во сопствена куќа или стан.
Но, зошто разликите се толку големи?
Индустриски градби и „станбени бараки“
Германија има толку ниска стапка на сопственост во споредба со јужна и источна Европа пред се од историски причини. Тие датираат од 19 век по Француско-пруската војна и основањето на Германската империја во 1871 година. Во тоа време, Германија се разви од доцнофеудална земјоделска земја во индустриска нација. А тоа значи дека луѓето се преселиле од селата во градовите за да најдат вработување таму. Затоа, мораше брзо да се изградат многу евтини станови.
Помеѓу 1880 и 1900 година, низ Германија се појавија големи индустриски центри. Од тоа време потекнува терминот „станбени касарни“ што е опис на крајно спартанскиот и воен стандард на живеење што владеел таму. Терминот, исто така, означува беда за домување во Германската империја каде големи маси во градовите како Берлин или во областа Рур живееле во катастрофални услови.
По Втората светска војна, притисокот врз пазарот на станови дополнително се зголеми поради уништувањата на војната. Уништени се инфраструктура, куќи и бројни станови. Во исто време, треба да додадеме и милиони прогонети од источните делови на Германија кои по војната и припаднаа на Полска. Речиси 21 милион луѓе бараа нов дом веднаш по завршувањето на војната, а недостасуваа околу 5,5 милиони станови.
Милиони бездомници по Втората светска војна
Потоа, од една страна, новата влада се обиде со низа мерки брзо да создаде нов простор за живеење. Истовремено сакаа да го спречат експлозивниот раст на кириите поради недостигот на станови.
Затоа изградбата на станови беше прогласена за апсолутен приоритет. „Изградбата на станови е најважниот услов за да се води германскиот народ кон политичко и економско, но и етичко и културно закрепнување“, рече тогашниот канцелар Конрад Аденауер во февруари 1950 година, зборувајќи за станбената криза.
„Една четвртина од станбениот фонд беше изгубена во војната“, вели Константин Холодилин од Германскиот институт за економски истражувања (DIW) во интервју за АРД. Во некои градови, степенот на оштетување беше значително поголем. Домувањето е прогласено за национален приоритет.
Станбениот бум во педесеттите
Во 1950 година, т.н први Закон за домување. Како резултат на донесените мерки, во годините по војната се изградени над пет милиони нови станови. Недостигот од станови беше голем и во Источна Германија. Во исто време со првиот Закон за станбена изградба на Запад, т.н Закон за реконструкција за поттикнување на изградба на станови.
Во средината на 1950-тите, овој закон поттикна монтажна изградба на станбени блокови во советски стил, типични за Источна Европа.
„Во 1950-тите и 1960-тите, главно се градеа станови за изнајмување во сопственост на градежни задруги. Како резултат на тоа, имаше висок процент на подзакупци“, објаснува професорот Гинтер Ворнхолц, кој е специјализиран за историја на градење. Оттогаш, ситуацијата се промени само малку. Некои згради станаа сопственост на компании за недвижнини, но станарите останаа во становите.
Разновиден пазар на недвижности за изнајмување
Мајкл Фоигтлендер од Германскиот економски институт (IW) ја наведува причината зошто помалку од половина од сите германски домаќинства живеат во свои четири ѕида, а многумина живеат и во социјално финансирани државни станови: „Во Германија, купувањето недвижен имот никогаш не било силно охрабрувано“.
Постојат особености на германскиот пазар на станови кои не се базираат само на историјата. Понудата за изнајмување е многу разновидна, вели Фоигтлендер.
„Фактот дека всушност можам да изнајмувам семејна куќа или висококвалитетен стан со различни големини не постои во други земји. Покрај тоа, во Германија, населението не живее исклучиво во големите градови, како, на пример, во Франција. Населението во Германија е релативно добро распоредено.
Високи трошоци за набавка и изградба
И Ворнхолц смета дека има добри услови на пазарот за изнајмување. Заштитата на станарите во Германија е релативно висока. Во исто време, условите за да стигнете сами до имотот не се многу добри.
Поради масовната градба и разните строги регулативи за градење, трошоците за изградба на имот се релативно високи, а тоа важи и за дополнителни трошоци при купување на имот, како што е данокот на промет, кој во Германија сега изнесува дури 6,5 проценти.
За споредба: во САД данокот на недвижен имот е само 0,3 отсто. Покрај тоа, во Германија значително поскапи се услугите на нотарите и на брокерите за недвижности. Фоигтлендер, исто така, смета дека придружните трошоци при купување недвижен имот во Германија се „многу голема пречка“.
„Само за овие трошоци треба да заштедите околу десет до дванаесет проценти од набавната цена“, вели овој експерт. Затоа, многумина немаат пристап до пазарот на недвижности бидејќи, според статистичките податоци, само околу 15 отсто од сите станари имаат заштеда од 60.000 евра. Банката не ги покрива придружните трошоци за купување со заем, но клиентите мора да располагаат со оваа сума.
Урамнотежен пазар на недвижности во Германија
Стапката на сопственост на крајот зависи и од регионот во Германија. Тоа е особено ниско во поголемите германски градови: на пример, во Берлин е помалку од 14 проценти. Слично е и во метрополите Франкфурт, Хамбург, Келн и Минхен. Во руралните средини, од друга страна, значително повеќе луѓе живеат во нивните четири ѕида, нешто повеќе од половина.
Највисоки стапки на сопственост има во Баден-Виртемберг и Долна Саксонија. Од гледна точка на економистот Холодилин, фактот што во Германија има релативно малку сопственици не е нужно лоша работа. Во странство, Германците му завидуваат на сè уште висококвалитетниот пазар на недвижности.
„Ниту 100 отсто закупци ниту 100 отсто сопственост на имот не се од корист за општеството и економијата“, смета Холодилин.
Во некои земји, единствениот начин да се живее во урбани средини е да се купи имот. Ако не можете да си го дозволите тоа, ќе морате да ги намалите другите трошоци или да патувате далеку до работа. Дополнително, пазарот на домување е понестабилен на пазарите со високи стапки на сопственост. „Цените растат и флуктуираат сè повеќе и повеќе, што по секоја цена не придонесува за стабилноста на пазарот“, вели Холодилин.